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マンション建替相談 大規模修繕工事 大規模修繕の留意点

■マンション大規模修繕工事の留意点。

1)見積書に書いてある事意外は全部「追加工事」になる。


工事が始まってから後でやって欲しい事に気付く事があります。
チョット位ならサービスでしてくれるだろう、と思って頼むと、
やってもらえない。あいまいな返答しか帰ってこない事があります。

これは原則、工事契約書である見積もり項目に無い事項だからです。
マンションのような大規模修繕工事では全住戸が施主といえます。
その1戸1戸がちょっとと頼むと総和は大変な金額になります。

見積書は厳格に工事箇所、数量と工事仕様が決められています。
昔の大工さんのようにどんぶり勘定での一棟丸ごと請け負いではありません。
厳しい競争見積もり入札を経てきているので、余分な体力は無いとみて間違いありません。

基本的に個々の追加要求をサービスで施工するかどうかは施工業者の自由判断となります。過大に期待するのは負担を増やすばかりとなります。
監理に当たる設計事務所がサービスを指示する事はありません。
関与もしません。勿論正式な追加有償項目として上がってきたら別です。この場合、監理もまた追加となる事をお忘れなく。

組合の代表である理事会を通じて、追加項目を挙げ、それに対して個々に幾ら増額になるかを依頼するのが正しい方法です。
その結果、かなり勉強してもらえる場合もあります。お互いに気持ちよく工事が捗る様にする事がコツです。


2)職人は専門以外の事はやらない。


リフォームと言っても、新築と同じで多種多様な職人が参加します。
職人は技術職であり自らの技術に誇りを持つ集団です。
それぞれの工事項目ごとに専門の技術を持つ職人が割り当てられています。

古いタイプの大工さんのような多機能工の代表のような人は昔話です。
高度に専門化が進んだ結果です。
何でも屋さん的にやってくれる工務店のオヤジさん、のイメージを
施工会社であるゼネコン(総合建設業)に期待しても無理です。

例えばタイル職人を捕まえて自室のクロスを張り替えてくれ、と頼んでも無駄です。
一定期間中にタイル貼りを終えて、職人が片づけを終えて引き払った後で、ちょっと1枚だけ追加、と頼んでもとんでもない費用がかかります。
それぞれ専門職が1日いくらの費用で何日働くかで賃金は決るので、
わずか1枚の為に丸1日分の日当がかかってしまうからです。

ここに1)の見積書以外の項目作業が加わると、施工会社は大変困ります。
工事は未だやってるじゃない、と言っても該当する作業の職人はもう誰もいない、という場合には特にそうです。

追加で何かを頼む時にも、1)と同じルートで現場代理人である所長に依頼しましょう。所長は各職人が最も効率よく配置できる行程を組みなおします。同じ職種がまとまり効率よく作業できるようにするのです。

勿論監理者である設計事務所に依頼しても同じです。監理者は組合側の立場からコストと性能品質が守られるように、常に現場所長と連絡し調整しているからです。


3)リフォーム会社には得手不得手がある。

大手のリフォーム会社はとも角、中小は得意分野に特化している事が多いのも事実です。

例えば塗装業専門の会社に直に依頼した場合、ゼネコン総合建設業を通じて依頼するのに比べてかなり安くなります。

ただし専門業種以外は不得意なのも事実。
専門外は自社内技術者がいない為、勢い代理店任せとなり、価格も逆に割高となる上、技術的打ち合わせもスムースには運びまない事もあります。

設計事務所に頼る部分がここでは多くなります。
組合との間に立ち、代理店との煩雑な打ち合わせを仕切るからです。
時には設計事務所自らが仲介に入り、専門業者に直に発注する場合もあります。

得意分野はすいすい期待以上の廉価で請け負って貰えるが、不得意分野はなかなか動いてもらえない。嫌がっているのが見える。というのはよくあるケースです。

サブコンや中小のリフォーム会社に依頼する場合はコンサルとなる設計事務所が欠かせない存在となります。
長所を生かしつつ、短所も補う方に動くからです。