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総合設計の要件

東京都総合設計制度     2010.2
注意;東京都独自の基準です、都内であっても市で独自の基準を定めている特定行政があります。


■総合設計の種類

1.一般型総合設計
2.共同住宅建替誘導型総合設計 (築30年以上の共同住宅建替え)
3.市街地住宅総合設計 (住宅部分が割増容積率以上必要)
4.市街地複合住宅総合設計 (住宅部分が割増容積率×1/2以上必要)
5.都市居住型総合設計 (住宅用途が延床×2/3以上、55u以上が2/3)
6.業務商業育成型等総合設計(地域の育成用途整備方針に適合する事)

  例)
全て事務所ビルの場合1、4、6が考えられますが、
    4は割増容積の1/2以上の賃貸住宅が 必要。
    6は地域が限定されます。よって
1の一般型総合設計になります。

■緩和の基準が適用される規定

1.道路、隣地斜線緩和
 >斜線投影図による一般建築物と同等の天空確保が条件。
2.北側斜線(高度斜線)緩和
 >日影規制を1段強化、5m-10m規制を0m-5mに、規制無を5-3h規制に。
3.絶対高さ(一、二低専のみ)緩和
 >20mを上限とする。4方向の方位別斜線制限付加。
4.容積率制限緩和
 >公開空地、公益施設、住宅の駐車場100%附置等の条件有り
5.日影規制の緩和はありません
 

■基本要件 (注;総合設計の種類の1、4、6型に関連するものを抜粋)
1.空地率の最低限度
基準建蔽率 F0 空地率 %
30≦F0≦50 115-F0
50<F≦55 65
55<F0≦100 120-F0
 *高さ、斜線のみの緩和の場合は5%低減

2.敷地面積の最低限度
用途地域 敷地面積 ※一般型はその他に含む
一低、二低、
一中、二中
1000u
その他  500u
 
3.前面道路幅員
用途地域 道路幅員
一低、二低、一中、二中
一住、二住、準住

4型
6m 8m
準工その他  8m 10m
 ※6型は12m以上必要。※但し書きによる緩和がある

4.接道長/上記道路に全周長の1/6以上接する事

5.有効公開空地の最低限度
基準容積率 V0 有効公開空地率の最低限度 P0
V0≦100 30
100<V0<500 35-(V0/20)
500≦V0 10

6.道路面には歩道状空地を設置(幅3m以上)
   広場状空地を設置(幅4m以上)

7.外壁面の後退
   √H/2 以上境界線から後退する、最低2m

■注意事項
・割増率は計画地の場所、接道条件、敷地形状等により大きく異なります。
・特別区では事務所ビルの総合設計を認めない区があります
・都市開発諸制度の運用の基本方針に基づく育成用途に従う必要があります。
・建築物の高さの誘導指針に従う必要があります。
・緑化率は35%以上必要です(以下の場合は割増が低減されます)
・CO2カーボンマイナスへの取り組みが必要です。


  上記表作成 久野建築設計事務所 &上野資顕・空間システム(有)
  
  
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  ■上野資顕・空間システム(有)