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マンション建替相談 大規模修繕工事 大規模修繕の留意点

■マンション建て替えのシュミレーション一式お受けします。
管理組合の皆様、建替えを考えるならば、先ずは実際のシュミレーションからです。
建替計画案と事業収支が無ければ何も始まりません。
依頼する設計会社には充分な実績と高い企画能力が必要です。
弊社はボリュームチェック(容積率算定)を年間200件、信頼の実績を有します。
調査、企画設計から独自の事業収支算定表、建築費概算計算表まで全て一貫した連動システムを有します。
勿論、建替3方式の計算も瞬時に切り替わります。

先ずはその土地にどういう建て替えシュミレーションが可能かを見極めましょう。

〇建替計画案作成

敷地面積1000〜3000u未満の場合、下記A)〜C)がセットで
>>料金は10万円(税込み)です。

A)ボリュームチェック図面作成
 概要面積表、平面図、逆日影図、建築費概算表
B)建替え事業収支表、3パターンまで。(当社が独自に作成)
C)現地調査1回(組合様との打合兼ねる)、役所調査1回。
 いずれも東京23区近郊の場合。遠距離は加算。

D)作成期間:約2週間。納品はメールにてPDF納品です。
E)加算要件:
・敷地形状、接道隣地条件が複雑、高低差2m以上あり、行政条件が複雑、等の場合には各項目ごとに加算されます。
・総合設計制度(共同住宅建替誘導総合設計等)の検討費用は上記に10万円加算です。
・立面図、断面図、日影図、透視図はオプションです。

〇事前に見積もり依頼されることをお勧めします。
 →見積もり依頼する
〇一定条件の調査設計計画費用に助成金が交付されます。
 →東京都の場合PDF

〇上記作成には竣工図等の既存設計図書が必要です。

・以下に具体例を示します。



■サンプル共通仮定条件
・郊外の築35年以上中古マンション。
・既存住戸35戸
・住居系地域60/200%、既存は130%程度消化。
・残り70%の余裕がある。

・新規ボリュームチェックにより200%消化可能と判明。
・新規住戸数:×50戸

*以下の3つのパターンについてのサンプル共通仮定条件による建替シュミレーションを示します。
1)及び2)がマンション建替円滑化法案による建替です
1)事業代行方式(デベロッパーによる建替支援)
a)条件
土地の権利のみを所有しデベロッパーに等価交換を依頼する方法。
この場合、権利関係の計画策定、調整作業も丸ごとデベロッパーに依頼し、地権者負担はゼロとしたい場合。
この場合には設計内容もほぼデベロッパーの意見通りとなる。

b)コーディネーターに依頼し、自分達で満足行くように調整する方法がある。
この場合にはコーディネーター費用もデベロッパーに求めるのは難しい。
ある程度、地権者側からの積立金提供が必要。
コーディネーターと設計者が組むことが不可欠。

c)収支結果。
・数戸がデベロッパーに時価で売却
・地権者負担は2000万円/戸
・新規分譲:3400万円/戸、その差は1400万円。

d)判定
・ほぼ地権者の要望通りに出来る。
・デベロッパーへの既存住戸買取が増えるごとに地権者側の収支は悪化する。

e)参考事業収支表


2)自主再建方式
a)条件
土地の権利のみを所有し、建替組合が主体で金融機関から全ての融資を受ける方法。
現状では大規模になるほど融資は困難。
公的な融資が受けられるような仕組みが将来的には必要。

b)権利調整は第三者のコーディネーターに依頼する。
コーディネーターと設計者が組むことが不可欠。

c)収支結果。
・地権者負担は1500万円/戸(平均)
・建替組合分譲:3400万円/戸、その差は1900万円

d)判定
・もっとも費用負担が少ない。反面、建替組合の労力は多大。
コーディネーターおよび設計者の役割負担と能力が大きくなる。

e)参考事業収支表


3)土地建物譲渡方式(全て売却、新規分譲)
a)条件
既存マンション総体の権利を所有しているものとし、デベロッパーに時価で売却する方法。(相対的な持分土地代よりも下がる可能性あり)

再度優先的に新規購入する可能性は残る。
住戸設計内容に言及は不可能。
b)権利は全て移譲。

c)収支結果。
・デベロッパー分譲は全50戸
・地権者負担は2400万円/戸(平均)
・新規分譲:3400万円/戸。

d)判定
・労力もリスクも殆どないパターン。ただしリターンは最小。

e)参考事業収支表