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■よくある質問

1)建築用語解説です


DS:   空調用ダクトスペース
 
EEV:  非常用エレベーター(高さ31m以上の階に設置、緩和規定あり)
EEV緩和:31m超の階(4フロアまで)100u区画で設置緩和する事

EPS:  電気配管スペース
EXP.J: エクスパンションジョイント。2つの異なる建築構造物の結合方法の一つ。
     高さの1%離れを取るのが一般的(5階15mの場合150mm、壁厚と合計300以上)
HWC:  身障用トイレ
HR対応:駐車装置ハイルーフ対応

MRレス式EV: 機械室のないエレベーター(搭屋がない)高さ60m程度が限界。
MB:  メーターボックス(マンションの共用部外廊下にある電気ガス水道メーター)
    通常ワンルーム住戸では専有面積に含める。
    ファミリー住戸では含めない。融資対象面積とならない為共用部に算入する。
 
PP:   屋上パラペット、0.3〜1.2m(防水納まりにより変わる)
PS:   パイプスペース(給排水設備配管スペース)
PH階: 屋上の搭屋(EV、機械室、階段室、物見塔など)
SEV: サービス用エレベーター 
TP:   タワーパーキング、
TT:   ターンテーブル


緩和OVER: 駐車場の容積不算入の1/5(/延べ床)限度を超えた面積。
 駐車場単体用途でも緩和される。
 容積対象が1000uなら、付属駐車場は250uまで緩和される。
 ただし用途地域によっては階、面積制限があるので注意が必要。

〇か緩和面積(容積算定除外) 弊社の面積表から
 C住戸緩和:地下部分は住戸延べ床面積×1/3迄、住戸共用部(エントランス、ホール内廊下,内階段等)は制限無
 D共通緩和:EV昇降路,制限無し,備蓄倉庫,蓄電池 延べ床面積×1/50迄
 D共通緩和:自家発電,貯水槽 延べ床面積×1/100迄
 E駐車場等:駐車,駐輪場,車路、屋内機械式は1台15u換算 延べ床面積×1/5迄 上記参照
 *上記各制限面積を超える分は容積対象延床面積に加算されます。

建築面積:計画建物の最大水平投影面積。
 ただしバルコニー、庇、外階段は先端から1.0mまで除外出来る。
 その為 共同住宅等では1階の床面積とは全く異なるのが普通。

・屋根のある駐車場(機械式含む)駐輪場バイク置場は全て含みます。
 
・ピット式駐車装置は屋根が無い限り含みません。延べ床面積にも含みません。
 
・他の機械式(鉄骨造等の柱を立てるタイプ)で高さ8mを超えるタイプは屋根が無くても
 建築面積(水平投影分)にも延べ床面積(15u/1台)にも通常含みます。
 容積緩和有り。高さとはPIT底からの高さです。

新防火区域
防火規制区域を都市計画で定める防火地域や準防火地域の指定とは異なり、
東京都建築安全条例第7条の3の規定に基づき、東京都知事が区域を指定し、
その区域内の防火規制の内容を定める東京都独自の制度


指定区域内の準防火地域内において、新築(建て直し)、増改築する場合は、以下の構造制限が適用される。
1)原則として、すべての建築物は準耐火建築物以上の性能。
2)延べ面積が500平方メートルを超えるもの、または地階を除く階数が4以上のものは耐火建築物とする。

超高層建築物の高さ制限:空港周辺における制限
 東京航空局HP:東京国際空港(羽田空港)東京空港事務所に問い合わせ
 http://www.cab.mlit.go.jp/tcab/info/02.html
 例)品川駅周辺だと145m程度まで。


駐車場条例
 東京都駐車場条例の附置義務台数は当該建物の来訪者、使用者の為のものです。
 建物に無関係な第3者に対して貸し出し、使用させることは出来ません。
 ただし附置義務を超えた台数分は適用外です。
 またビルのテナントが自己の顧客用に面積に応じた一定台数を借り上げることは可能と考えられます。

〇駐車場附置義務
 駐車場台数は附置義務以上に取り過ぎるとCASBEE値に影響し建物全体の評価を下げます。
 ただし独立分離した機械式駐車装置は評価外です。

天空率
2003年(H15年)1月1月に施行される。道路斜線、隣地斜線、北側斜線の緩和処置。
従来も境界線からの後退距離による緩和があったが別次元の緩和ともいえる。
分かりやすく言うと従来は斜線制限ラインを少しでも超えるとOUTだったものを、
境界線との間の立面的な空きスペースを上乗せボーナスに出来るというもの、方法は主に2通り。

1)は平面的に角を削り細長くするパターン。劇的に高く出来るようになるが平面が不整形になる。
2)は断面的に従来のように斜めに削る方法。整形のまま上がっていくが効果は少ない。
勿論1と2を混合した方法もある。
因みに弊社での適用は案件数の60%〜70%になる。

特定道路
 幅員15m以上の道路で幅員6-12mの前面道路から70m以内の延長Lで接続する場合、
 前面道路幅員W1に政令で定める数値W2を加えられる。W2=(12-W1)*(70-L)/70
 ただし延長の途中で幅員が狭くなる場合は通常その最小値をとる。一部6mを切れば適用できない。

塔状建物:立面上のタテヨコの外形比率が1:4よりも細長い構造の建物。
 通常より転倒危険度が高い。1:6を超えると杭の引き抜き転倒が生じる恐れがある。
 通常はS造かSRC造とする。RC造では構造的に保たない場合が多い(特に間口ワンスパン)。

 旧東京都構造設計指針では その為構造躯体の間口×高さの比率が1:6迄限定された。
 それを超えると審査機関による個別構造評定が必要となる。

特避階段:特別避難階段(15階以上に設置される附室のある避難階段)

容積率低減係数:用途地域と道路幅員による。
A)前面道路幅員が異なる場合は一般的には一番広い幅員から2m入った箇所の幅員をとる。
B)港区などのように蛇玉型をチェックし敷地外の延長まで含めて一番狭い箇所をとる区域もある。
C)東京都建築指導課(延べ床10000u以上)では一番狭い幅員から2m入った箇所の幅員。




〇ひPDF印刷時に線の太さが同じになる。メリハリが出ない。
  
 PDF-Viewer等のフリーソフトで印刷すると、当社がPDF化したときの線の太さ等の情報が正しく反映されません。
恐らく多機能化のために詳細な情報がカットされているのかもしれません。
ADOBE版等の正規プログラムでの印刷をお勧めします。

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■上野資顕・空間システム(有)