建替のシュミレーション

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古い分譲マンションの建て替えシュミレーションをしてみる。
たまたま以前相談のあったマンションを選ぶ。

容積率200%のところ130%程度しか使っていない。
有望と思われる。
土地代は公示地価と最近の取引価格を参考に。

敷地を入力し、何時ものようにボリュームチェック。
あれれ、北側がへんてこな形をしていてそのまま逆日影になる。

10階建てと7階建ての2パターンを選択。
とりあえず習慣で10階をチョイスしプランを入れる。
ほぼ予定通りに容積を取りきった。

そこで今度は事業計画のパターン作り。
容積率フルなら50戸。現状35戸。

これで何とかなると昔は思っていた。
以下の3パターンを作成しチェック。

1)自主建て替え方式。
第三者であるコーディネーターを調整役として入れ、事業計画と権利関係の調整を依頼、
新規分は建替組合自身で売るという銀行融資が最も難しいパターン。
分譲価格との差は1700万円。
ほぼ半額以下で買える。2重ローンは必至。
賛成をとりつけるのは苦労するだろう。

ちなみに
地権者数25戸だと、各戸の負担は1000万円。
地権者数15戸だと、各戸の負担は-300万円。つまりお金がもらえる。

2)デベロッパー建て替え方式。

デベロッパーに販売を委託するパターン。この場合はコーディネートも一括で依頼し、
かつ地権者の分にもデベロッパーの販売利益を載せてあげる、デベロッパーが乗りやすくするおいしい設定。

結果。地権者購入価格2300万。
ぎりぎり各自が区分所有していた土地代分しか割り引かれない。

その差1000万円。これでは建て替えの賛成には持っていけない。

3)コーポラティブ方式。
以前、個人的にはかなり入れ込んだ方式だが、新規参入者も組合員として迎え入れ、50世帯がそろってからスタート。
当然コーディネーターは不可欠。
設計者も専属で各戸に最初から付く。

1)よりも融資は難しい?
新規分を安くするという事は1)よりも既存の地権者の負担は増える。
シュミレーションする気になれず。終了。

結論。35世帯に対して15戸程度の増加では自己負担ゼロには程遠い。土地代がよほど高くても最低2倍の住戸数にならないと不可能。