画像は「ポニョの見晴らし台」
コーポラティブという方式を試す時に
土地の確保、という問題にぶつかる。
地権者がそこに居住中であるなら、確認取得までの８ヶ月間以上、
土地の決済を待って貰う事も可能かもしれない。
だが、不動産業者が所有しているとそうはいかない。
仮に協定書を結んでも、より良い条件での売買が発生しないとも限らない。
それを防止する為には手数料を支払い、コーポラティブが不成立の場合はそれを捨石にする事もありうる。
でも不動産業者の場合はその条件だけでは待ってくれるかどうか・・。
企画者主導型のコーポラティブにはどうしても民間のスポンサーの必要性にぶつかる。
さて今、この状況でスポンサーとなる企業がいるか？
１０％以上のフィーが必要ならばその時点で、コーポラは分譲よりも安価である、という条件が消える。
単なる自由設計のみが残る。
それでもよしとすべき状況ならばよいが、コーポラ本来の意義が遠くなる。
ここは地権者主体の共同建て替え、これが本来の形に近い、と言わざるを得ない。
ディベロッパーを介入させず、自力で予算が少なくても建替えられる。
このメリットを強調すべきだろう。
そして全戸が自由設計。多少組合員の募集が伸びても
待ってもらえる。土地代金の早期負担がない。
この２つは大きい。
条件はある。１５戸以上のファミリーが成立する場所。
駅から１０分以内。マンションとしても魅力的な場所である事。
ならば大抵の分譲マンションの条件とも一致する？？
今は業界が過去に経験した事のないほど異常な時代だ。
土地バブルが爆発し、土地の価格は下がり続け、分譲価格も暴落し、建築費は暴騰を続ける。
土地価格は２００５年の水準まで戻れば止まる。
建築価格が何時止まるのかは中国に聞くしかない？？